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央行放大招,今后再无打折房贷!细说10月8日前后买房的差别

2019-10-09    作者:资深房产经纪人小梁    来源:凤凰房产网/网络 打折房贷

海南日报
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2019年10月8日为界,此日之前已经在还房贷的朋友,按照原购房合同规定的“基准利率”规则还房贷。此日之后商业性质贷款买房,按照LPR新规还房贷。公积金个人住房贷款利率暂不调整。

央妈改规则 LPR后再无打折房贷

过去的日子里,你很想买房,奈何钱包羞涩,一时间拿不出动辄几十万,甚至上百万的房款,只好向银行借款,最近一次基准利率是4.9%。可巧,行情差强人意,赶上银行大放价,借钱利息打7折,房贷利率只要3.43%。反之你遇到行情好,银行想借此良机多收益,利息上浮10%,房贷利率要5.35%,才愿意放贷给你。当然,现实中还会根据城市金融政策、购房者征信及名下房产情况来决定折扣。

但最近,央妈认为,用长期脱离市场发展规律的 “基准利率”规则,来约束当下的房贷利率,不完全符合金融市场的发展轨迹,很是不妥。于是出新规,今年10月8日后商业贷款买房,房贷利率直接用LPR规则,“基准利率”房贷打折时代结束。

简单理解,央妈改变游戏规则后,商业性质贷款买房,再没有“基准利率4.9%”、“房贷打8折”、“只要基准利率不变,房贷30年不改”。

LPR上线后 房贷利率、合同新变化

2019年10月8日后,只要是在中国土地上商业性质贷款买房,最低房贷利率不得低于LPR值。另外,LPR值只是规定了房贷利率下限,各城市可根据本区域房产市场情况,在LPR基础上加码,切记,是只加不减的。LPR值是贷款市场报价利率,每个月都会更新一次,以后买房,只需要关注市场的长期LPR值就可以了。

虽然LPR每个月都会更新,你的房贷利率也不是一直在变,房贷利率“重定价周期”最短1年,最长是合同全周期。假如你的房贷合同约定的“重定价周期”是3年,每3年会根据实时LPR,重新定义你的房贷利率。

LPR上线以后商业性质贷款买房,你的房贷合同里会直接明确两类数据值, “LPR”值、“加点”值(60点是0.6%)。以下写进房贷合同的四则,是全国硬性原则:

首套商业性个人住房贷款利率,不得低于相应期限LPR;

二套商业性个人住房贷款利率,不得低于 LPR+0.6%;

因城施策,各城市房贷利率, 是LPR+n%+… …;

非住宅类商业性房贷利率, 是LPR+0.6%+… …;

举个例子:

父母年事已高,你想在北京自然环境宜人,医疗配套完善的地方,给爸妈买套房子养老。于是你看上了密云水库旁边的万科佛农小镇,但总房款要500万。犹豫了好久,终于决定买下房子的时候,遇到了央妈新推出的“LPR房贷政策”,于是你选择尝试新房贷政策。

假如10月8日LPR值是4.85%,由于这是你第二次买房,所以要加60点,北京地产政策加20点(20点是虚拟数字),合同约定的“重定价周期”是10年。此时,你的房贷利率就是4.85%+0.6%+0.2%=5.65%,每10年根据实时LPR重新调整一次利率,10年内利率不变。

朋友得知你买房的消息后,觉得新房贷利率政策比较划算,于是在万科佛农小镇买了套商铺,这也是他第二套房子,约定了5年的“重定价周期”协议。此时你朋友的房贷利率是4.85%+0.6%+0.2%+0.6%=6.25%,每5年调整一次利率。

LPR前后买房 时机、政策最关键

目前,商业性质贷款买房,基准利率是4.9%,LPR是4.85%,不考虑地方城市加码的情况下, 如果买的是首套住房,选择LPR利率是要比基准利率低一些。考虑到加码因素,到底选哪种利率更划算就因具体情况而论了。

然而,LPR上线,并没有很明显的放宽政策的征兆,新规原文规定要贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,LPR的上线,是为了改革完善房产市场贷款机制的。

所以,是10月8日前买房划算,还是10月8日后买房更有利,还需要结合所处地区的实际情况来做出准确的判断。另外,银行发放贷款也会占据一定时间,提前咨询好放房贷时间是否影响新政策的执行,是很有必要的。


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